wetboek, wetten,Juridische hulp, jurist zoetermeer, juridisch advies, juridisch adviseur, juridische zaken, juridische diensten, particulier jurist, zakelijk jurist, ondernemers jurist, mkb jurist, werkgevers jurist, juridische bijstand, juridisch bijstaan,

Huurbescherming

Het Burgerlijk Wetboek

Het huurrecht is geregeld in Burgerlijk Wetboek 7 (artikel 201 tot en met 282). Deze wetsartikelen over huur(prijs)bescherming zijn grotendeels van ‘dwingend recht’. Dat betekent dat er niet van afgeweken mag worden, ook niet in een huurcontract. Afwijkende bepalingen zijn dan niet geldig

Huurbescherming beschermt huurders van zelfstandige en onzelfstandige woningen (bijvoorbeeld kamers in studentenhuizen) tegen het opzeggen van de huur door de eigenaar of verhuurder.

Voor het huren via een hospita (diegene die een kamer/etage verhuurt in zijn/haar eigen woning en daar zelf ook woont) gelden andere regels. Ook voor tijdelijke huurcontracten gelden andere regels.

Huren via hospita

In de situatie dat wordt gehuurd via een hospita, kan in de eerste negen maanden van de huurovereenkomst geen aanspraak worden gemaakt op huurbescherming. Dat betekent dat de hospita in deze periode het huurcontract kan beëindigen, zonder opgaaf van reden. Er is in dat geval een opzegtermijn van drie maanden van toepassing. Na negen maanden geniet de huurder minder huurbescherming.

Tijdelijk huurcontract

Ook voor tijdelijke verhuur (“huur naar zijn aard van korte duur”) gelden aangepaste regels. In de wet is niet beschreven wat onder “huur naar zijn aard van korte duur” wordt verstaan. Daarom zal de rechter per geval moeten beoordelen of er sprake is van “huur naar zijn aard van korte duur”.

Voorbeelden van “huur naar zijn aard van korte duur” zijn hotelkamers, vakantiehuizen, pensions en wisselwoningen. Ook slooppanden, panden die gerenoveerd of verbouwd moeten worden en panden die te koop staan kunnen onder “huur naar zijn aard van korte duur” vallen.

Is het tijdelijke huurcontract vóór 1 juli 2016 afgesloten, dan eindigt het huurcontract niet automatisch na afloop van de periode. Uw huurcontract voor bepaalde tijd loopt gewoon door. Een opzegging door de verhuurder betekent in dit geval niet dat uw huurcontract eindigt.

Echter, indien het tijdelijke huurcontract op of na 1 juli 2016 is ingegaan, dan is het wel mogelijk dat het huurcontract automatisch eindigt na de afgesproken periode. De verhuurder moet de beëindiging schriftelijk aan de huurder bevestigen. Dit moet minimaal 1 maand vooraf, maar niet eerder van 3 maanden voordat het contract afloopt.

Voor wie geldt huurbescherming?

Huurbescherming geldt voor huurders, medebewoners, onderhuurders en medehuurders Ook huurders van een huis, appartement of kamer met een geliberaliseerd huurcontract hebben recht op huurbescherming.

Voor het huren van een woonboot, winkelwoning, dienstwoning, recreatiewoning of kamer in een verzorgingstehuis, geldt geen huurbescherming.

Opzeggen huur

De verhuurder moet een geldige reden geven om het huurcontract te beëindigen. Is er geen geldige regel, maar wordt toch ingestemd dan eindigt de huurovereenkomst wel. Daarom is het zinvol om schriftelijk te reageren indien de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen en de huurder daar niet mee instemt. In dat geval blijft de huurovereenkomst bestaan en moet de verhuurder een gerechtelijke procedure starten. In de gerechtelijke procedure mag de verhuurder geen andere opzeggingsgronden aanvoeren dan de gronden die eerder zijn aangegeven. De rechter zal het verzoek om tot ontbinding van de huurovereenkomst toetsen aan wat is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Als de rechter akkoord gaat met de verhuurder, zal deze een einddatum van de huurovereenkomst bepalen. Wanneer de rechter het oneens is met de verhuurder, dan zal de rechter meestal een nieuwe datum bepalen waarop de verhuurder dan weer een nieuwe poging kan wagen om de huur op te zeggen.

Opzeggingsgronden

    • De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder. De huurder komt de verplichtingen niet na, de huur wordt bijvoorbeeld niet betaald.
    • In de huurovereenkomst is een “diplomatenclausule” opgenomen. Dit is van toepassing wanneer de zittende huurder tijdelijk naar elders verhuist en tussentijds zijn kamer aan één of meerdere tussenhuurders onderverhuurt. Het van belang dat in de overeenkomst tussen de oorspronkelijke huurder en de onderhuurder, een ontruimingsbeding wordt opgenomen. Ontbreekt een dergelijk beding, dan geniet de onderhuurder huurbescherming en kan het voor de oorspronkelijke huurder heel lastig, zo niet onmogelijk, zijn om de onderhuurder uit zijn kamer te krijgen.
    • De verhuurder heeft de woning nodig wegens dringend eigen gebruik. Er moet dan sprake zijn van spoedeisend belang en dit moet objectief bepaald kunnen worden. Een voorbeeld van spoedeisend belang is wanneer de verhuurder zelf geen woonruimte (meer) heeft.
    • De huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst te accepteren. Het kan bijvoorbeeld gaan om een renovatie van de woning om vergaande energiebesparing mogelijk te maken. Het voorstel mag niet gaan over de huurprijs of de servicekosten, want daar bestaan speciale regels voor. Wanneer de rechter het voorstel van de verhuurder redelijk vindt, dan de huurder maximaal 1 maand de tijd worden gegeven om het voorstel alsnog te accepteren.
    • De verhuurder moet een bestemmingsplan verwezenlijken. Wanneer de verhuurder op de plaats van de woning een gebouw wil neerzetten dat past in het bestemmingsplan en de realisatie van de bestemming is noodzakelijk zijn, wordt de huur beëindigd omdat de verhuurder een geldend bestemmingsplan wil uitvoeren. Wel moet de verhuurder aan de huurder een verhuiskostenvergoeding betalen.
    • Bij hospitaverhuur mag de verhuurder de eerste 9 maanden zonder opgave van reden opzeggen.